Una mujer con su motocicleta delante de las obras de construcción de un complejo de viviendas de Evergrande en Zhumadian, en la provincia central china de Henan, el 14-9-2021. JADE GAO / AFP
Debido a la estrategia cero de Covid y a las limitaciones financieras derivadas de una campaña de reducción de la deuda del sector, los promotores chinos rivalizan en su creatividad para vender su stock no vendido.
Le Monde, 19-7-2022
Traducción de Correspondencia de Prensa, 21-7-2022
En el cartel, se ven brotes de ajo del tamaño de un edificio: «Cinco yuanes [0,75 euros] la libra, ¡compre un apartamento y pague con ajo!», propone el anuncio de la promotora inmobiliaria Jianye a los agricultores de Henan, una provincia rural del centro-este de China. La empresa afirma haber recibido 430 toneladas de ajo entre finales de mayo y principios de junio, lo que permitió a 30 agricultores pagar una fracción de su vivienda.
Con este eslogan, ha lanzado sobre todo una buena operación de comunicación: en todo el país, otros promotores han seguido su ejemplo y tratan de atraer a los agricultores aceptando sandías, trigo o duraznos, siempre por encima de los precios del mercado, para financiar una fracción del aporte inicial. Pero detrás de la inventiva de los departamentos de marketing, estas campañas muestran sobre todo que los promotores están dispuestos a hacer cualquier cosa para poder vender.
Y por una buena razón, desde hace casi un año, la facturación inmobiliaria está en caída libre. Una campaña gubernamental para limitar el sobreendeudamiento del sector endureció gravemente las condiciones de financiación de los promotores con los bancos, lo que ha llevado a decenas de ellos al borde de la quiebra. Desde las dificultades del gigante Evergrande, reveladas en septiembre de 2021, decenas de promotores han dejado de pagar sus deudas.
Baja la confianza de los hogares
Recientemente, el 3 de julio, el Grupo Shimao, basado en Shanghái, dejó de pagar 1.000 millones de dólares (1.000 millones de euros). A finales de 2022, la empresa tendrá que devolver esa suma por partida triple a los inversores chinos e internacionales. El lunes 11 de julio, la Bolsa de Hong Kong expulsó a seis promotores chinos, entre ellos Shimao, Sunac, Kaisa y Evergrande, por no haber publicado sus balances financieros del año 2021.
El primer semestre del año fue especialmente difícil para el sector inmobiliario: a las dificultades del sector se sumaron los confinamientos que marcaron la primavera en muchas ciudades chinas, entre ellas Shanghái, que estuvo bloqueada durante más de dos meses. Esto afectó tanto las ventas como la confianza de los hogares. Según el estudio trimestral del Banco Central de China, publicado el 29 de junio, en el segundo trimestre, los salarios y el empleo fueron incluso inferiores a los de 2020.
Los chinos prefieren ahorrar. Así, en junio, las ventas de los 100 principales promotores cayeron un 43% en términos interanuales, lo que supone el duodécimo mes consecutivo de descenso de las transacciones, el más prolongado desde que comenzó la privatización del mercado inmobiliario en los años 90.
El fin de los confinamientos parece haber dado un respiro al mercado: si bien las ventas bajaron en términos interanuales, subieron un 61% con relación a mayo. Basándose en esto, Yu Liang, presidente de Vanke, uno de los pesos pesados del sector inmobiliario, piensa que el crecimiento debería volver. «A corto plazo, creo que el mercado ya tocó fondo, pero la recuperación va a ser un proceso lento y delicado. Según él, los años de crecimiento de dos dígitos han terminado: «La industria entró en una nueva etapa de desarrollo».
Mercado a dos escalas
Sin embargo, esta modesta recuperación oculta un mercado a dos escalas. Mientras que las ventas se están recuperando en las grandes ciudades, la situación en los pueblos más pequeños se presenta mucho más preocupante. «Este tipo de promociones sugiere que algunas zonas están realmente en dificultades. Las ciudades más pequeñas siguen teniendo grandes problemas de superávit: su crecimiento es mucho menor que el de las metrópolis. Sin embargo, estos pequeños mercados representan en conjunto más de la mitad del mercado total», afirma Rosealea Yao, especialista inmobiliaria de Gavekal Dragonomics, una empresa de análisis de Pekín. Entre los 100 millones de apartamentos vacíos en manos de especuladores y los 30 millones de bienes inmuebles sin vender en manos de promotores, China tendría suficiente para alojar a 340 millones de personas en sus ciudades fantasma, estima la empresa de investigación Capital Economics. Un peso muerto para las ciudades menos atractivas.
Por ello, las autoridades se esfuerzan en reactivar el mercado: este año se bajaron las tasas de interés en dos ocasiones. Y las iniciativas locales se multiplican: están las clásicas medidas utilizadas para calmar o apoyar el mercado en China, jugando con el porcentaje de aporte inicial requerido. Pero algunos van más allá, subvencionando la compra de nuevos apartamentos a las personas que dejan sus viviendas por estar en mal estado.
Según Gavekal, unos 20 gobiernos locales han puesto en marcha este tipo de programas, inspirados en las campañas de «mejora de los barrios marginales» lanzadas hacia el año 2015, durante la última crisis inmobiliaria. Sin embargo, las medidas no irían tan lejos esta vez: «Dado que la financiación de estos programas procede en su totalidad de las arcas de las administraciones locales, es probable que las restricciones fiscales limiten su alcance», señala una nota de la empresa de investigación. De hecho, los ingresos fiscales se ven afectados tanto por los recortes fiscales para mitigar los efectos del Covid-19 como por la caída de los ingresos por la venta de terrenos a los promotores inmobiliarios.
Manifestaciones de propietarios
Por su parte, los promotores compiten entre sí para atraer a los clientes. Además de las promociones agrícolas, las oficinas inmobiliarias suelen ofrecer las terminaciones de la vivienda o una plaza de estacionamiento gratuita. ¿Por qué no bajar los precios? Porque están fuertemente controlados por los gobiernos locales, que están preocupados por una espiral descendente. «Los promotores no pueden proponer un descuento demasiado grande respecto al precio original fijado en el momento de la construcción porque afectaría a la estabilidad de la empresa», afirma Will Chu, analista inmobiliario de CGS-CIMB Securities en Hong Kong.
De hecho, la propiedad considerada durante dos décadas como una apuesta segura ya ha provocado protestas de los propietarios de viviendas, descontentos por la erosión del valor de sus propiedades. «Pero el hecho de que regalen una plaza de aparcamiento no está controlado», dice. Lo importante es que el precio por metro cuadrado no baje demasiado.
* Simon Leplâtre, periodista independiente en Shangái, China, que colabora con, entre otros sitios y periódicos, Radio France, Le Monde, Le Temps y AFP.