Siria – “Una reconstrucción solo para los ricos”. [Mouhyeddine Ammoura]

“Una reconstrucción solo para los ricos.” Proyectos inmobiliarios inaccesible para 90% de los sirios. ¿Quién organiza esos proyectos y cómo? 

A l’encontre, 27-8-2026

Traducción de Correspondencia de Prensa, 29-8-2026

En próximos artículos sobre la situación en Siria abordaremos las cuestiones del desempleo, el malestar social y cómo se expresa, la justicia transicional, así como la gestión por parte del poder de la «integración de las zonas kurdas». La descripción que presentamos aquí de los proyectos inmobiliarios y de sus protagonistas es una buena ilustración de las «normas» de la «reconstrucción de Siria», caracterizada por la coincidencia entre la política económica del gobierno y las iniciativas selectivas y reveladoras de los inversores del sector inmobiliario. Redacción de A l’Encontre.

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La cuestión de la reconstrucción de Siria volvió a ocupar un lugar destacado de la atención nacional e internacional tras la caída del régimen de Assad; se trata de uno de los mayores desafíos económicos a los que se enfrenta el país después de más de catorce años de guerra. Delegaciones de empresarios y empresas extranjeras, entre ellas árabes, comenzaron a llegar en masa a Damasco en busca de oportunidades de inversión. El sector de la vivienda ocupa el primer lugar entre los sectores que despiertan su interés, dada la magnitud de la destrucción de viviendas e infraestructuras, así como el considerable déficit de viviendas que dejó la guerra.

Esta situación llevó al Gobierno de Al Charaa a presentar la reconstrucción como una «prioridad económica». En el plazo de unos meses, anunció una serie de acuerdos con empresas que se presentaban como saudíes, emiratíes, italianas, etc. Habló de inversiones de varios miles de millones de dólares, decenas de miles de viviendas, nuevas ciudades, rascacielos modernos y complejos integrados que ofrecerían múltiples servicios.

Pero el camino resultó ser menos sencillo de lo que dejaban entrever las ambiciones manifestadas desde el principio. El entusiasmo suscitado por la llegada de los inversores se topó rápidamente con las realidades del contexto sirio. Varias empresas que habían mostrado su interés por el mercado prefirieron esperar antes de realizar inversiones reales, a la espera de que se aclarara la situación en materia de seguridad, jurídica y administrativa. Algunos inversores también expresaron su preocupación por la persistencia de la burocracia, la lentitud de los trámites gubernamentales y la inestabilidad del marco legislativo, así como por las informaciones que apuntaban a intentos por parte de personas influyentes de intervenir en las decisiones de inversión o de sacar provecho personal de los proyectos propuestos. El análisis de los proyectos anunciados hasta mediados de 2026 muestra que la mayoría de ellos se encuentran todavía en la fase de acuerdos o de puesta de la primera piedra, mientras que solo un número limitado está realmente en fase de ejecución.

Diversas inversiones saudíes y emiratíes están anunciadas. Sin embargo, un análisis detallado de la información disponible revela que muchas de las empresas en cuestión están dirigidas por empresarios sirios que crearon sus sociedades en los países del Golfo o que llevan varios años trabajando allí. Regresan para invertir en Siria a través de estas estructuras, en las que se encuentran capitalistas sirios exiliados. El capital sirio depositado en el extranjero se perfila, por tanto, como uno de los principales motores actuales de la inversión inmobiliaria.

Damasco y sus alrededores: principal destino de los capitales

No es de extrañar que Damasco y sus alrededores concentren la mayor parte de los proyectos residenciales anunciados. La capital constituye el núcleo administrativo y económico del país, que desde su independencia conoció una fuerte centralización. Además, sus alrededores cuentan con amplios espacios que pueden urbanizarse, mientras que la demanda de viviendas es considerable debido a la destrucción registrada y al regreso de miles de familias.

Los proyectos propuestos abarcan desde nuevas ciudades residenciales y complejos cerrados —los «compound»— hasta barrios «inteligentes» o incluso proyectos mixtos que combinan viviendas, comercios y servicios. Estos proyectos se basan generalmente en un modelo de asociación entre los sectores público y privado: el Estado aporta los terrenos o las facilidades normativas, mientras que las empresas privadas se encargan de la financiación, el desarrollo y la ejecución de los proyectos.

La empresa saudí Abyat, especializada en inversión y promoción inmobiliaria, se está imponiendo especialmente en el nuevo mercado sirio. Aunque la empresa se presenta como un inversor saudí, su propietario y director es el ingeniero Mohammed Hassan Al-Salloum, de nacionalidad siria. Los primeros pasos de la empresa en Siria fueron dos proyectos en el marco de acuerdos firmados con el Ministerio de Obras Públicas y Vivienda, por un valor total de 1.200 millones de dólares.

El primer proyecto, ubicado en las afueras de Qudsaya, en la provincia de Damasco, recibe el nombre de «Abyat Hills». Se trata de un complejo residencial que se construirá en una superficie de aproximadamente 380 mil metros cuadrados y que incluirá más de 2.000 viviendas, villas y casas independientes, así como instituciones educativas, centros comerciales, zonas verdes e infraestructuras integradas. La empresa estableció un plazo de cuatro años para su finalización.

En cuanto al segundo proyecto, denominado «Complejo urbano moderno», va a ser construido en la región de Al-Bajaa, en las afueras de Damasco, en una superficie de aproximadamente 6 millones de metros cuadrados. Contará con cerca de 20 000 viviendas, y la empresa estima que su construcción llevará ocho años.

El Ministerio de Vivienda firmó acuerdos similares con Investment Group Overseas (IGO), la rama inmobiliaria internacional del grupo emiratí MAG Holding, fundado y presidido por el empresario sirio Mouaffak Ahmad Al-Qaddah. Este último declaró que su grupo tenía la intención de invertir más de 2.000 millones de dólares en proyectos inmobiliarios y de desarrollo en Siria, tanto en Damasco como en sus alrededores, pero también en Alepo, Homs, Latakia y en su ciudad natal, Deraa. El grupo también está estudiando la construcción de viviendas prefabricadas cuyos precios oscilarían entre 60.000 y 65.000 dólares.

Mouaffak Ahmad Al-Qaddah anunció dos inversiones en Yaafour, en las afueras de Damasco. La primera, «Yaafour 963», será un complejo residencial de gran lujo en el que el precio de los apartamentos en venta estará en torno a los 300.000 dólares y está dirigido a personas con altos ingresos y a inversores. El segundo proyecto, llevado a cabo en colaboración con la empresa inmobiliaria emiratí Emaar, tiene como objetivo reanudar las obras del proyecto «The Eighth Gate», que lleva varios años paralizado.

Además de estos proyectos de gran envergadura, también hay otros de menor tamaño. Entre ellos se destaca «Jiran Homes», en la región de Al-Sabboura, en las afueras de Damasco. Consta de nueve edificios con un total de 156 apartamentos de diferentes superficies y se encuentra cerca de la autopista que conduce a Beirut. El precio por metro cuadrado oscila entre 1.050 y 1.150 dólares, y la entrega está prevista en un plazo de 24 meses. El proyecto se presenta como un «modelo de vivienda familiar de costo intermedio en comparación con los complejos de lujo»; sin embargo, esos precios siguen siendo elevados para la mayoría de los sirios, teniendo en cuenta el nivel actual de ingresos.

Este proyecto fue anunciado por Atef Naanou, director general y fundador de Azzouz Volunteering Team ¹, considerada como una organización humanitaria sin fines de lucro. Esta organización ya había participado anteriormente en la construcción de urbanizaciones destinadas a alojar a familias afectadas por catástrofes y desplazadas en el norte de Siria.

Pero el proyecto que más concentra atención mediática es el de las «Torres de Damasco», anunciado por el Gobierno en el marco de un conjunto de memorandos de entendimiento en materia de inversión. El proyecto consiste en más de 20.000 viviendas repartidas en más de 60 edificios, cuatro de los cuales tendrán 45 pisos. También incluirá hoteles, centros comerciales, escuelas, establecimientos de salud y deportivos, así como zonas verdes.

El valor anunciado de la inversión para este proyecto asciende a unos 2.500 millones de euros. El proyecto se llevará a cabo mediante una asociación entre la empresa italiana Obaco y la empresa siria Yubaco, en colaboración con el Ministerio de Obras Públicas y Vivienda y el Organismo General de Vivienda.

Al mismo tiempo, el Gobierno anunció el proyecto «Centro financiero de Damasco», en colaboración con Syria Holding. Ubicado en el barrio de Baramkeh, en Damasco, va a ocupar una superficie de aproximadamente 240 000 metros cuadrados y constará de seis torres de uso mixto: una torre turística que se prevé que sea la más alta de Damasco, dos torres residenciales con un total de unos 550 apartamentos, así como tres torres financieras y comerciales con más de 1.000 oficinas. El proyecto también prevé estacionamientos con capacidad para 2.500 vehículos.

Según las previsiones, se espera que este proyecto genere unos 15.000 puestos de trabajo directos durante la construcción y explotación. Las obras comenzaron oficialmente en el mes de junio de este año.

Otros grandes proyectos, como «Marota City» ²y «Basilia City», habían comenzado bajo el antiguo régimen. La búsqueda de nuevos inversores para la finalización sigue en curso.

Alepo… la segunda ciudad en el mapa de inversiones

Si bien Damasco es el centro de las inversiones inmobiliarias privadas, Alepo se perfila hoy en día como un eje fundamental de los futuros proyectos de expansión urbana. La ciudad, que antes de la guerra era uno de los principales centros comerciales de Siria, sufrió graves daños que afectaron a los barrios residenciales e industriales.

Por eso, el Gobierno decidió elaborar un nuevo plan urbanístico denominado «Gran Alepo», destinado a rediseñar el mapa urbano de la ciudad y a absorber el crecimiento demográfico de las próximas décadas.

El proyecto se basa en la apertura de nuevas zonas de expansión al este y al oeste de la ciudad, su conexión con las vías de comunicación internacionales y la elaboración de planes urbanísticos modernos que definan los índices de edificación, la altura y el uso de los terrenos, con el fin de crear un entorno más atractivo para las inversiones inmobiliarias.

La primera fase abarca, en particular, los sectores de la carretera del aeropuerto y de Al-Sukkari al este, así como Khan Al-Assal y Al-Rashideen 4 y 5 al oeste. También prevé el desarrollo de nuevas zonas urbanizables y la concesión progresiva de licencias de obra.

La gobernación de Alepo creó una plataforma digital denominada «Invierta en Alepo», en la que se presentan proyectos abiertos a la inversión, entre los que se destacan varias zonas de desarrollo inmobiliario como Dara Azza 1 y 2, Anjara, Babens y Al-Haidariya, así como un proyecto situado en la autopista de Alepo a Damasco.

Paralelamente al plan urbanístico, varios proyectos residenciales privados fueron lanzados en Alepo. El más importante es la urbanización residencial y turística «Nasayem Alep», situada en la región de Orum al-Kubra, al oeste de la provincia de Alepo. El proyecto abarca cerca de 89.000 metros cuadrados e incluye 125 parcelas, cuya superficie oscila entre los 500 y los 900 metros cuadrados, destinadas a la construcción de chalés y residencias vacacionales dentro de una comunidad residencial cerrada (compound).

También se destaca el proyecto «Zamzam» para vivienda y vacaciones, situado en la región de La Nouvelle Shahba. Consta de chalés con superficies que oscilan entre los 700 y los 1.300 metros cuadrados, con infraestructuras integradas, un centro comercial, una mezquita y un servicio de seguridad las 24 horas del día. La forma de pago es a plazo y prevé un primer pago del 30 % del valor de la propiedad.

Hay otros proyectos en marcha en la ciudad, como «Highland», que se basa en el modelo de complejos residenciales de baja densidad, ya que la mayor parte de la superficie está dedicada a jardines y espacios abiertos. También está «Al-Massa Residential», situado en la autopista de Alepo a Damasco, así como el proyecto residencial «Kafr Hamra», que se basa en sistemas de energía renovable y cuya finalización está prevista para 2027.

¿Serán suficientes esas inversiones de varios miles de millones de dólares?

No cabe duda de que los anuncios realizados desde el inicio del período de transición constituyen la mayor oleada de inversiones inmobiliarias que ha conocido Siria en muchos años. Estos anuncios reflejan la voluntad del gobierno de transición de convertir el sector de la construcción y la vivienda en un motor de la recuperación económica y en un medio para atraer capitales.

Pero el éxito de esta fase no podrá medirse por la cantidad de acuerdos firmados ni por la cantidad de conferencias dedicadas a la inversión. Más bien deberá medirse por lo que realmente se lleve a cabo sobre el terreno: cuando los planos se conviertan en edificios, los memorandos de entendimiento en contratos de ejecución y los anuncios de viviendas en viviendas efectivamente habitadas.

Los datos oficiales indican que el valor de los proyectos residenciales y urbanísticos anunciados en Damasco, sus alrededores y Alepo asciende a varios miles de millones de dólares. En las demás provincias, en cambio, los proyectos siguen siendo limitados y se centran principalmente en la rehabilitación de viviendas públicas o en la elaboración de los primeros planes de urbanismo.

Esas inversiones plantean varias cuestiones fundamentales: ¿cuáles son los detalles financieros de los contratos de colaboración? ¿Cómo se reparten los beneficios entre los sectores público y privado? ¿Dónde están los estudios de viabilidad económica? ¿Y cuáles son los mecanismos que permiten fijar definitivamente el precio de las viviendas?

El experto inmobiliario e investigador en economía Ammar Youssef considera que lo que actualmente se presenta bajo el título de proyectos residenciales y contratos de inversión se encuentra, en su gran mayoría, en la fase de memorandos de entendimiento y promociones mediáticas, sin una verdadera puesta en práctica sobre el terreno.

Según él, la situación jurídica de los terrenos aún no está resuelta, los expedientes de propiedad y los mecanismos que permiten la transferencia a las empresas no están finalizados y la transparencia en cuanto a la naturaleza de los contratos y las condiciones de inversión sigue siendo insuficiente.

Añade que, por el momento, no existe ningún indicador concreto que demuestre el lanzamiento de proyectos urbanos completos. Lo que se presenta en los medios de comunicación se limita a veces a trabajos preliminares, como el movimiento de tierra o la movilización de una cantidad limitada de maquinaria. Solo se filman esas operaciones y se presentan como el inicio de la reconstrucción.

Youssef añade: «La crisis de la vivienda en Siria es un problema antiguo y crónico, que se ha agravado considerablemente debido a los años de guerra. Antes se abordaba de diversas maneras, en particular mediante la expansión urbana y los asentamientos informales. No se pueden considerar proyectos en los que el precio por metro cuadrado alcanza los 2.000 o 2.500 dólares como parte de la solución a la crisis de la vivienda ni como una hoja de ruta para la reconstrucción, ya que estos precios superan las posibilidades económicas de la gran mayoría de los ciudadanos y ciudadanas de Siria».

Youssef considera que estos proyectos, aunque lleguen a materializarse, están «más destinados a las élites y a las personas acaudaladas, o a determinados expatriados y comerciantes que han sacado provecho de las guerras y las crisis, que a formar parte de un plan global destinado a satisfacer las necesidades de vivienda de la mayoría de la población».

El experto inmobiliario estima que Siria necesita una «verdadera reconstrucción y proyectos de vivienda accesibles y transparentes, y no promesas mediáticas ni proyectos costosos cuyos aspectos jurídicos y operativos siguen siendo, hasta la fecha, poco claros».

¿Quién se beneficiará de estos proyectos?

La cuestión principal en los círculos económicos no se centra tanto en cuántas torres se van a construir o en el valor de las inversiones, sino en qué sectores de la población podrán adquirir estas viviendas.

La mayoría de los proyectos privados anunciados hasta la fecha se centran en complejos residenciales cerrados, chalés o apartamentos de alta gama. Para acceder a estos proyectos se requiere un elevado poder adquisitivo, del que carece la mayoría de los sirios después de años de guerra y desastre económico.

Según las estimaciones de las Naciones Unidas, más de 15,6 millones de sirios necesitarán ayuda humanitaria en 2026, entre los cuales hay millones de personas que carecen de una vivienda adecuada. Aproximadamente el 89 % de las viviendas han sufrido daños de diversa gravedad, mientras que cerca del 17 % han quedado totalmente destruidas. Más de 1,2 millones de personas siguen viviendo en campamentos, en tiendas de campaña.

El sector de la vivienda se presenta, así, tanto como una inmensa oportunidad de inversión como una necesidad humanitaria urgente que no puede posponerse.

Esto es también lo que destaca el arquitecto Ammar Azzouz ³ al referirse a la situación siria y a estos proyectos en particular: «Hoy en día se están creando dos mundos paralelos en Siria: el de las clases medias y los pobres, tanto en las ciudades como en el campo, y el de una pequeña clase de ricos. Sin embargo, los nuevos proyectos de inversión arquitectónica se centran en los más acaudalados, mientras que aquellos que más necesitan una vivienda y una vida digna quedan marginados, a pesar de haber perdido sus hogares durante los años de guerra».

Según Azzouz, estos proyectos urbanísticos y arquitectónicos «ostentosos» acentúan las fracturas sociales en el seno de las comunidades sirias y «suponen un riesgo importante de que se creen ciudades espacialmente injustas, en las que los pobres quedarían aún más marginados. Tales proyectos contribuyen a crear sistemas de injusticia espacial y social en un momento en el que necesitamos, más que nunca, justicia territorial».

Azzouz se pregunta entonces: «¿Puede una familia del barrio de Al-Tadamon, de Baba Amr, de Jobar, de Daraya o de Karm al-Zaytoun llegar a ser propietaria de un piso en «Abyat Hills»? ¿A quién están destinados estas ciudades y estos proyectos? ¿Dónde está la justicia en el futuro de una Siria que hoy renace de sus cenizas?».

En su último informe, el International Rescue Committee advierte además que millones de sirios que regresan a sus regiones de origen se enfrentan a una grave escasez de servicios esenciales, en un contexto de escasa financiación y retraso en los esfuerzos de recuperación.

El informe señala que más de 3,5 millones de sirios regresaron a su región de origen desde diciembre de 2024: entre ellos, 1,6 millones de refugiados volvieron del extranjero y 1,9 millones de desplazados internos volvieron a sus hogares.

El informe revela que nueve de cada diez personas que han regresado lo hicieron a zonas que carecen de servicios básicos, en particular de agua, electricidad, asistencia médica y educación. La situación en materia de vivienda no es mucho mejor: más de dos terceras partes de las personas que regresaron viven en viviendas dañadas o que presentan riesgos, mientras que la financiación destinada a la reconstrucción sigue siendo muy insuficiente.

Otros retos para la inversión…

Sin embargo, las dificultades a las que se enfrenta la inversión inmobiliaria en Siria no se limitan a la financiación ni al poder adquisitivo. También abarcan cuestiones relacionadas con la propiedad de la tierra y los derechos de las poblaciones locales, asuntos que podrían convertirse en uno de los principales problemas de la próxima fase.

En varias regiones en las que se están llevando a cabo grandes proyectos de inversión, han comenzado a surgir manifestaciones y protestas por parte de los habitantes en relación con las modalidades de ejecución de dichos proyectos, especialmente en la periferia occidental de Damasco.

Los habitantes de regiones como Yaafour y Al-Sabboura rechazan las decisiones de expropiación y los procedimientos de acaparamiento de terrenos. Acusan a los ayuntamientos de falta de transparencia y de ignorar los derechos de los propietarios originales.

Los manifestantes consideran que el auge de las inversiones en la región, acompañado de proyectos residenciales de lujo, supone un menoscabo de sus derechos sobre la propiedad de la tierra. Temen que las operaciones de urbanización se conviertan en un medio para redistribuir la propiedad en beneficio de los inversores, en lugar de en beneficio de los habitantes.

Sin embargo, estas protestas no solo se dirigen contra los nuevos proyectos sino también contra los proyectos iniciados bajo el antiguo régimen, cuyas consecuencias jurídicas y sociales siguen pesando hoy en día. Como ocurre con los proyectos «Marota City» y «Basilia City». Varios vecinos siguen organizando manifestaciones para reclamar indemnizaciones por los perjuicios sufridos a raíz de las políticas de expropiación y desalojo aplicadas en los últimos años.

Sin embargo, la Gobernación de Damasco había anunciado el 6 de mayo de 2026 un conjunto de medidas destinadas a resolver los asuntos pendientes en estas dos zonas. Afirma que quiere garantizar los derechos de los residentes e indemnizar a las personas afectadas.

Esta situación refleja la persistencia de una falta de confianza entre la población y las autoridades. De hecho, la resolución de los litigios sobre la propiedad de la tierra seguirá siendo una condición esencial para el éxito de cualquier proceso de reconstrucción y de captación de inversiones a largo plazo.

Así pues, ante los múltiples anuncios de proyectos residenciales, sigue planteándose una pregunta: ¿son estos proyectos de lujo realmente capaces de resolver la crisis de la vivienda en Siria? ¿Pueden el 90 % de la población siria, que vive por debajo del umbral de pobreza, comprar estas viviendas o vivir en ellas?

¿Por qué ninguno de los proyectos residenciales anunciados o promovidos por el Gobierno parece tener en cuenta a esta inmensa mayoría de la población? ¿Tendrán que limitarse a trabajar como jornaleros en las obras de construcción de las viviendas de los más ricos, después de haber sido aplastados y dejados totalmente sin hogar —o, como mínimo, privados de una vivienda digna— debido a los años de guerra?

-Artículo original en árabe, Al Jumhuriya, 12-8-2026

Notas de A l’encontre